Cómo enfrentar el aumento escalonado de tarifas y optimizar la seguridad en propiedad horizontal
Entendiendo el incremento de tarifas y ajustes normativos
Cambios regulatorios que afectan el costo del servicio de vigilancia en copropiedades en 2026
Nuevas tarifas de vigilancia reguladas por la Superintendencia
Una de las principales preocupaciones en torno a como disminuir el impacto del valor de servicio de vigilancia para el 2026 en las copropiedades radica en el incremento aprobado y regulado por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. A partir del 2025 y hasta el 2027 se aplicará un aumento escalonado a los costos de seguridad privada, especialmente para servicios de 24 horas los siete días de la semana. Este ajuste impactará de manera significativa los presupuestos anuales de las unidades residenciales, centros empresariales y conjuntos mixtos organizados como propiedad horizontal.
- Las tarifas por guarda con presencia física armada, disponibles las 24 horas al día durante todos los días del mes, alcanzarán un valor estimado de 10,21 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMMLV) desde el 15 de julio de 2026.
- Adicionalmente, se debe incluir un recargo obligatorio del 10% por concepto de administración y supervisión de la empresa de vigilancia.
- Este ajuste responde directamente a la implementación de la reforma laboral, que impone una reducción progresiva de la jornada laboral, así como mejoras en las condiciones y beneficios del personal de vigilancia.
- El costo anual por cada guarda podría superar los $157.000.000 si se cumple con los estándares actuales, elevando drásticamente los pagos por cuotas de administración.
- Puede consultarse un informe detallado sobre el incremento proyectado en esta nota sobre la tarifa mínima 2026.
Fundamento normativo: la reforma laboral y sus implicaciones
La principal causa del aumento en las tarifas de vigilancia es la entrada en vigor de la reforma laboral en Colombia, que modifica el régimen laboral vigente para sectores intensivos en mano de obra, como el de vigilancia y seguridad privada. Esta reforma tiene como propósito dignificar las condiciones del trabajador eliminando prácticas frecuentes de sobrecarga horaria.
Entre las implicaciones clave para las empresas encargadas del servicio de vigilancia privada están:
- Reducción progresiva de la jornada laboral semanal: de 48 a 42 horas para 2026 en cumplimiento con la Ley 2101 de 2021.
- Incremento en el número de turnos requeridos para cubrir la misma operación.
- Aumento en las cargas prestacionales y en los costos asociados a reemplazos y horas extraordinarias.
- Revisión y ajuste de contratos sindicales y colectivos dentro del marco normativo vigente.
Estos cambios, si bien positivos desde el punto de vista de los derechos laborales, generan fuertes presiones presupuestales para las copropiedades que dependen de vigilancia física constante.
Factores que impactan proporcionalmente según el tipo de copropiedad
El efecto del incremento de tarifas no afecta por igual a todas las propiedades horizontales. Su magnitud dependerá del tamaño de la copropiedad, la cantidad de accesos requeridos, los niveles de riesgo percibidos y la flexibilidad operativa que posea cada administración para reevaluar su modelo de seguridad integral.
Entre los factores a considerar para proyectar el impacto financiero se incluyen:
- Dimensión del inmueble: Un conjunto con más torres o zonas comunes demanda mayores turnos de guardas.
- Ubicación geográfica: Áreas de alto riesgo o poca cobertura policial requieren seguridad más robusta.
- Horarios y tipos de ingreso: Presencia de comercio o tránsito de terceros encarece el control de acceso.
- Grado de dependencia de vigilancia humana: Copropiedades sin automatización tecnológica son más vulnerables al alza de tarifas.
Identificar estos factores ayuda a las administraciones a dimensionar, con anticipación, la necesidad de implementar estrategias de optimización de recursos sin sacrificar la seguridad de los copropietarios.
Perspectiva financiera: proyecciones para el presupuesto de administración
El impacto del ajuste tarifario no se limita al ámbito operativo, sino que representa un desafío directo para la planeación financiera de la propiedad horizontal. Copropiedades que hoy destinan entre el 40% y el 60% de su presupuesto a seguridad pueden ver esta cifra escalar hasta el 70% si mantienen un modelo 100% humano sin modificaciones estructurales.
Dentro de este contexto, se vuelve imprescindible implementar acciones que permitan reducir el impacto económico proyectado. Reasignar el presupuesto, renegociar contratos existentes, estudiar opciones mixtas de vigilancia y adoptar nuevos criterios de evaluación de riesgo por zonas se convierten en herramientas de análisis claves para el año 2026 y más allá.
Alternativas para optimizar el servicio de seguridad
Alternativas efectivas para optimizar el servicio de seguridad y reducir su impacto en 2026
Acciones para reducir el impacto presupuestal
Para abordar cómo disminuir el impacto del valor de servicio de vigilancia para el 2026 en las copropiedades, es esencial implementar estrategias que mejoren la eficiencia sin comprometer la seguridad. Las dinámicas laborales y tecnológicas están transformando el sector, lo que permite explorar esquemas más flexibles y sostenibles.
- Revisión y ajuste de esquemas: Evaluar si mantener vigilancia presencial las 24 horas es indispensable en todas las zonas de la copropiedad. En muchos casos, tramos horarios de bajo tránsito pueden cubrirse con medidas pasivas o vigilancia remota, reduciendo los costos sin afectar la protección.
- Implementación de tecnología: Sustituir parcialmente el recurso humano por herramientas de seguridad electrónica, como cámaras IP, sensores de movimiento, alarmas con notificación a dispositivos móviles y torniquetes electrónicos. Estas soluciones permiten un monitoreo continuo a menor costo operativo.
- Contratación por demanda: Contar con vigilantes físicos solo en horarios críticos (por ejemplo, en horas de ingreso y salida masiva o durante eventos en áreas comunes), complementando el resto del tiempo con supervisión remota o rondas automatizadas.
- Negociación colectiva: Formar alianzas entre copropiedades de una misma zona facilita negociar tarifas más competitivas con las empresas de vigilancia. Esta estrategia puede incluir compartir recursos tecnológicos o personal de vigilancia móvil.
Evaluación del entorno y necesidades reales
Uno de los pasos más relevantes para optimizar el servicio de vigilancia consiste en hacer una evaluación crítica del entorno y del comportamiento de los residentes. No todas las copropiedades tienen el mismo nivel de exposición a riesgos, por lo que es clave personalizar la solución.
Aspectos como la ubicación geográfica, accesos compartidos con otras propiedades, histórico de incidentes y tipo de residentes (por ejemplo, si hay alta rotación o gran número de visitantes externos) son factores determinantes al momento de decidir cómo ajustar los esquemas actuales sin comprometer la tranquilidad de los residentes.
Un ejemplo común es reemplazar la vigilancia nocturna en portales secundarios por sensores y cámaras con detección de movimiento conectadas a una central de monitoreo. Esta modificación puede generar ahorros superiores al 20% sin reducir el nivel de control.
Uso inteligente de tecnología para vigilancia
Las nuevas soluciones tecnológicas aplicadas a la seguridad residencial son cada vez más accesibles y eficaces. Las copropiedades pueden implementar sistemas modulares que se adaptan al tamaño del condominio, reduciendo el personal necesario sin sacrificar la capacidad de respuesta ante incidentes.
Entre las herramientas destacadas se encuentran:
- Sistemas de cámaras con analítica de video, que detectan comportamientos anómalos y generan alertas automáticas.
- Controles de acceso por biometría o tarjetas, que limitan la entrada a personas autorizadas sin requerir supervisión manual.
- Sensores perimetrales vinculados a alarmas silenciosas que alertan a una central de monitoreo externa.
- Apps móviles de gestión de visitantes, que permiten a los residentes generar permisos temporales desde su celular.
Estas medidas no solo mejoran la percepción de seguridad, sino que reducen la dependencia de vigilantes permanentes. Según el estudio de Prosegur sobre automatización en residencias, el uso combinado de tecnología y seguridad remota puede representar ahorros superiores al 30% anual en copropiedades grandes.
Modelos contractuales más flexibles y sostenibles
La rigidez en los contratos tradicionales de vigilancia muchas veces impide hacer ajustes presupuestales. Por ello, es recomendable buscar empresas que ofrezcan modelos flexibles, como contratos con variabilidad horaria o escalables según la demanda mensual.
Algunas compañías permiten programar refuerzos esporádicos en fechas clave y reducir coberturas en temporadas de baja ocupación, como ocurre en conjuntos de uso vacacional. De esta forma, se puede mitigar el impacto del valor del servicio de vigilancia proyectado para 2026, especialmente en comunidades con presupuestos limitados.
Además, optar por contratos con cláusulas revisables anualmente permite renegociar condiciones según variaciones económicas, inflación o cambios normativos del sector de la seguridad privada.
Planeación financiera y comunicación con los residentes
Planeación financiera para disminuir el impacto del valor del servicio de vigilancia en las copropiedades hacia 2026
Análisis financiero anticipado y planificación estratégica
Ante los ajustes proyectados en el valor del servicio de vigilancia para copropiedades en 2026, la planeación financiera se convierte en la herramienta principal para mitigar su impacto. Para mantener la sostenibilidad del presupuesto, los consejos de administración deben anticipar los cambios regulatorios y preparar alternativas que permitan tomar decisiones informadas desde el año anterior.
Una acción prioritaria es la actualización del presupuesto anual incluyendo estimaciones de incremento de salario mínimo, aportes a seguridad social y proyecciones de inflación. Este ejercicio debe considerar distintas opciones de vigilancia: servicio presencial tradicional, vigilancia mixta o vigilancia electrónica con monitoreo remoto. Cada uno implica estructuras de costos y niveles de inversión distintos, que deben analizarse con perspectiva comparativa.
Incorporar recursos contingentes o fondos de reserva dentro del presupuesto permite absorber impactos temporales sin afectar la operación. Asimismo, revisar los contratos vigentes con proveedores de seguridad podría abrir la posibilidad de negociar mejores términos o facilidades para transición hacia nuevos modelos operativos.
Acciones administrativas para mitigar el impacto
Frente al aumento sostenido de los costos laborales en el sector de seguridad privada, las copropiedades pueden implementar medidas administrativas concretas para preparar el camino hacia soluciones más costo-eficientes.
- Proyección de presupuesto: Actualizar los presupuestos proyectando los incrementos reglamentados y simulando escenarios con diferentes esquemas de servicio.
- Transparencia y pedagogía: Explicar a los residentes las razones legales y económicas del aumento, y detallar los beneficios de cada alternativa para evitar conflictos internos.
- Búsqueda de subsidios o alternativas de financiación: Indagar por apoyos o líneas de crédito para inversiones en tecnología de seguridad, facilitando así la transición hacia modelos más sostenibles.
Estas medidas buscan anticiparse a los incrementos, mantener la legalidad contractual con las empresas proveedoras y permitir que los residentes participen en un debate informado sobre la sostenibilidad financiera de la copropiedad. La clave está en no solo recortar gastos, sino transformar el servicio bajo criterios de eficiencia operativa.
Comunicación efectiva con los residentes
La gestión del cambio en temas sensibles como la seguridad debe sustentarse en una estrategia clara de comunicación. Una comunidad bien informada muestra mayor apertura a aceptar ajustes necesarios cuando entiende los motivos y beneficios de largo plazo. En este sentido, fortalecer el canal entre la administración y los propietarios es un factor determinante para el éxito de cualquier iniciativa de optimización.
El consejo de administración puede calendarizar asambleas informativas previas a las decisiones, enfocadas en socializar los desafíos legales, económicos y operativos del modelo actual. Se recomienda el uso de simulaciones financieras, comparativos con otras copropiedades que hayan modernizado su esquema de vigilancia, y participación de expertos en seguridad y finanzas en estas sesiones.
Además, los medios de comunicación internos —como boletines mensuales o plataformas electrónicas— deben ser utilizados para difundir actualizaciones sobre avances en el proceso de análisis, responder inquietudes frecuentes y resaltar experiencias exitosas en la transición de modelos de seguridad. Este enfoque promueve cultura de corresponsabilidad frente a las decisiones administrativas.
Evaluación de opciones tecnológicas y sostenibilidad
Una parte esencial de la planeación consiste en evaluar soluciones tecnológicas que reduzcan la dependencia de personal presencial sin comprometer la seguridad. La implementación de sistemas de videovigilancia con inteligencia artificial, control de accesos automatizado y monitoreo remoto permite reducir significativamente los costos fijos, especialmente en turnos nocturnos o fines de semana.
Esta transformación no solo genera ahorros potenciales, sino que también mejora la trazabilidad de incidentes, optimiza los tiempos de reacción y ofrece mayor cobertura en espacios comunes. No obstante, implica inversiones iniciales y procesos de capacitación que deben ser incorporados en el presupuesto plurianual. Organizaciones como la Asociación Nacional de Empresas de Seguridad ofrecen orientación técnica y validación de proveedores confiables para facilitar esta adopción progresiva.
Adicionalmente, algunas entidades bancarias nacionales ofrecen líneas de crédito orientadas al financiamiento de proyectos de modernización tecnológica en edificios residenciales. Analizar estas opciones puede representar un alivio al flujo de caja y evitar incrementos abruptos en las cuotas de administración.
